3주택을 소유하다가 2주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례 적용 여부

「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 특례는 양도시점을 기준으로 판정하는 것임

[회신] 「소득세법 시행령」제155조 제1항에 따른 일시적 2주택 특례는 양도시점을 기준으로 판정하는 것입니다. 따라서 3주택(A,B,C)을 소유하다가 B주택을 먼저 양도하고 해당 주택에 대한 양도소득세를 신고․납부한 다음 C주택 취득(’14.4.11.) 후 3년 이내(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에 A주택을 양도하는 귀 질의의 경우에도 동 규정에 따른 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다. 1. 사실관계 - 갑은 ’05.5.20. 서울 용산구 후암동 소재 A주택 취득, ’07.1.9. 서울 중랑구 면목동 소재 B주택 취득, ’14.4.11. 서울 서초구 잠원동 소재 C주 택 취 득 - 한편, 갑은 2015년도에 ’B주택을 양도할 예정임 2. 질의내용 - B주택을 양도한 다음 C주택 취득 후 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주 택 특례 적용 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. ․ 2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. ~ 3. 생략 ② ~ ⑩ 생략 ⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함 한 다) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이 상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령 으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제 154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호 의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당 해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양 도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담5팀-1241, 2008.06.11. 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 양도시점 을 기준으로 판정하는 것 으로서, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이「같은 령」제154조 제1항의 규정에 의한 비과세 요건을 충 족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. 다만, 양도하는 주택이 「같은 령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「같은 령」제160조 제1항 규 정에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 계산하여 양도소득세가 과세됩니다.